吉林省公务员考试：楼市是“真热”还是“虚火”？

　　——6月12日，国家发改委表示“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道纯属捏造

　　——6月14日，央行称重申7折利率是为强调房贷利率浮动区间下限不再进一步放宽，部分媒体有意曲解央行政策意图

　　——6月18日，住建部表示将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策

　　面对近期坊间大力鼓吹的“松绑论”，多个部委连番“喊话”明确表态——调控没有放松。然而某种“房价再度进入上涨周期”的情绪似乎仍在蔓延，就在刚刚过去的端午节，国内楼市再次迎来了一波火爆行情。在“红五月”之后，夏天的热浪随六月扑面而来，据业内人士估计，六月楼市销量创年内新高几成定局。

　　再一次地，楼市走向成为热议的焦点，调控政策“见顶”了?地方政府微调“托市”得到默许了?降息与房贷放松真的会打开群体入市的大门吗?当前的销售情况究竟是真的“热度”上升还是只是“虚火”释放?关于房地产市场的问题总是太多，我们只能试图接近真相。

　　楼市真的“回暖”了?

　　据链家地产市场研究部统计，包括北京、上海、广州、深圳在内的20个一二线城市5月新房住宅环比成交量较上月上涨超过百分之二十。中国指数研究院监测指出，6月11日至17日，重点监测的40个城市中，逾8成城市楼市成交周均同比有上升，7城市同比涨幅超过100%。

　　6月上半月，全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月环比5月份多出239块。

　　对于商品房成交量的上升及土地市场的“回暖”，不少业内分析人士认为，这是开发商“以价换量”的结果。政策面的不断微调，加快了刚需释放，而成交量的增加和存准率的下调等因素在一定程度上缓解了房地产商的资金压力，因此增加了其拿地的能力。

　　目前中国房地产商的库存压力已相对减小。上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存销比为13，存销比连续3个月回落，在5月成交量大幅反弹情况下，存销比回落速度加快。

　　成交量的上升、库存压力的下降让部分开发商有提高房价的冲动。记者了解到，近日一些城市出现楼盘涨价现象。根据链家地产市场研究部统计，北京等城市二手房议价空间已由年初3%以上缩小到2%。(半月谈网/记者 袁军宝 席敏 贾云鹏)

　　降价卖房难言“回暖”

　　对于近两个月的房地产市场“升温”，北京、广州、深圳、呼和浩特等地的部分开发商、房地产专家分析说，近期楼市成交量回升的性质是以价换量，这恰是开发商向调控妥协的体现。当前经济下行压力大，加上与2009年前后相比中央调控楼市的决心坚定，楼市理性回归可期，眼下购房不可心急。

　　优惠促销换来成交量

　　认购减房款、打折……端午节期间，呼和浩特市优惠促销的楼盘很多，优惠力度也明显加大。比如在中高档楼盘中，“中海·凯旋门”楼盘在促销活动期间登记排号可以减房款6.8万元，“博地花园”楼盘在销售期间给予5%折扣，“诚品建筑”楼盘在促销期间最高优惠额为单套房35万元。

　　记者在广州采访时了解到，楼盘降价销售或优惠促销的现象很普遍，例如在一处名为“光大花园”的楼盘，一位姓王的销售负责人说，今年初开盘时，每平方米均价2.2万元左右，连看的人都很少，几个月都卖不掉几套房子。进入6月，价格调低为每平方米2万元，看房的人开始多了起来。

　　在北京，类似的楼盘也为数不少。位于北京南四环外的“鸿坤理想城”近期推出约200套房源，据销售人员介绍，该楼盘申报的拟售均价是每平方米2.2万元左右，在售均价在每平方米1.8万元左右。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，市场压力之下，会有越来越多的开发商被迫加大促销力度，以缓解资金压力。目前看，开发商以价换量确实取得了一定成效，比如据呼和浩特房产网公布的数据，今年3月、4月和5月，呼和浩特市的商品房网签量分别为1054套、1197套、1203套，呈小幅上升态势。

　　广州、北京等地的成交量也明显回升。广州中原房地产中介服务公司研究一部副经理瞿中奇等人介绍说，现在广州市的楼盘不分区域和档次都在优惠或降价促销，开盘价低于预期的项目也很普遍，带动成交量回升也很明显。依照中国指数研究院的统计数据，5月份广州楼市的成交量环比增长52%左右，北京的成交量环比增幅也在30%以上。

　　“降价卖房能叫回暖?”

　　谈起楼市是否回暖，内蒙古的一位开发商叹气说，他没感觉到市场回暖。记者了解到，去年夏天，这位开发商在内蒙古包头市、鄂尔多斯市两地启动了3个开发项目，规划建设面积为11万平方米，但是工程在建设到地上一层时就暂停了，至今没有复工。

　　之前他们公司开盘的一个项目，到现在销售快一年了，目前也只销售出约50%，而且大部分是去年底前卖掉的，“最近略有起色，也是因为公司为了回笼资金在搞促销”。

　　“降价卖房能叫回暖?”内蒙古建宇房地产公司经理郭建伟听到回暖两字，语气有些激动。他说，现在房子卖不动，不排除有些人趁市场和政策有些变化，趁机炒作舆论制造恐慌情绪，逼迫一些心里不坚定的人出手购房。

　　郭建伟说，现在银根是开始放松点了，但是从银行贷款依然困难，加上房子销售周期大幅延长，开发商的资金压力非常大，降价促销不过是为了缓解资金压力的无奈之举罢了。

　　中国房地产学会副会长陈国强等人分析说，近期楼市成交量回升，就市场内在因素而言，5月份开盘的楼盘明显增多，新盘大多低价开盘或平价开盘，不少还优惠促销，吸引了一部分需求，推动了成交量的上升。

　　记者了解到，在利率下调等因素影响下，近期民众心理和市场预期也在发生变化。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，近期下调利率的幅度有限，加上国家的调控政策稳定，能进入楼市的资金少，因此近期房价并不具备上涨的基础。

　　此外从供求关系判断，开发商的销售压力仍将长期存在。根据万科公司公布的数据，5月末，北京、上海、深圳、广州等14个城市的楼市存量在1.14亿平方米左右，仍处于历史高位。万科公司的相关负责人表示，即使按照5月的销售量计算，消化现有库存的时间也将长达11个月左右。

　　看清后市，房价仍在调控之下

　　有业内人士对记者表示，去年底(进行促销的)新盘多是中小户型，开发商多为“降价走量”，而现在所推的优质户型较多，所以在价格上可能略有上涨。而另一方面，在降息的背景下，部分开发商试图营造涨价势头，利用“买涨不买跌”的心理促使购房者出手。

　　中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为，近期利好消息的出现将大幅提高刚需人群的入市信心，这也将有效促进楼市成交量平稳上涨。但对楼市影响最大的限购政策目前依旧严格执行，从几个地方政府微调政策而后被禁的情况来看，中国对调控的红线坚决不容越过，未来房地产市场上不会出现“量价齐升”的局面。

　　“在限购限贷的政策大局之下，降息是杯水车薪，对于房地产的影响效果有限，也无法拉动房价大幅回升。”李国政说，“中国楼市降价的大趋势短期内很难逆转，市场形势只是趋于平稳。购房者完全不必就此过分担心。”

　　华南理工大学房地产研究所所长王幼松等人分析说，当前楼市调控处在关键时期，近期针对楼市调控将放松的论调，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等部委已经相继辟谣，说明中央政府在楼市调控上的决心坚定，加上调控政策逐渐完善和优化，这将带给市场稳定、明确的预期。

　　“当前由于调控政策并没有明显放松，加上经济形势不乐观，民众非理性购买心理减弱，开发商的市场销售和资金压力普遍较大。”内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军认为，在当前大的经济形势、政策背景之下，银行对向开发商发放贷款依然谨慎，短期内开发商获得大量资金的可能不大。

　　此外，前些年房地产在市场结构上严重扭曲，投资、投机性需求超过了自主性需求，近年来通过调控，目前自主性需求已经占主导地位。但是，经过过去连年上涨，当前房价总体仍处于历史高位水平，在市场不明朗甚至有下行压力的情况下，无论是刚性需求还是投资、投机性需求，都很难为了省一点贷款利息钱，或者为了后期非常有限甚至可能不存在的涨价空间而出手购房，因为“现在购房风险大于机会”。

　　“从购房者关心的一些问题可以看出，他们更关注某家楼盘的打折措施，或是房贷利率的优惠幅度。像降息这样具有普遍意义的政策并不会在短时间内对购房者带来太多的影响。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，近三个月来，市场上积蓄的刚性需求大部分得以释放，有实力和有意愿的刚需大多已经购房。

　　张东认为，当前影响商品房销量的最大因素仍是价格，开发商只有拿出实际的优惠，才能释放出更多的购买力。从长远角度来看，若没有较强的投资性需求做支撑，整个房地产行业很难再现过去几年高增长的态势。

　　亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫也认为，接下来的几个月是传统淡季，楼市的表现不会比上半年好，甚至可能还会有所下滑。对于大多楼盘来说，目前主要压力仍是去库存，“以价换量”才是明智之举。“在迎来传统的‘金九银十’之前，房地产市场很难有大的变化”，谢逸枫表示。

　　专家们普遍认为，当前市场僵持的气氛依然浓厚，为了缓解资金压力，越来越多的开发商会加入到降价或优惠促销的行列，照现有的调控力度执行下去，预计再有半年左右，这种买卖双方僵持的状态就可能被逐步打破，到时候市场回归理性，开发商的开发结构、销售行为、定价方式和水平也会随之调整。(半月谈网/记者 任会斌 黄玫 刘德炳 乌梦达 徐海波 王乔)

　　扩展阅读

　　房价上涨是假象

　　最近国内住房市场，又出现难以想象的骚动期。近两年的“量降价滞”的僵局似乎被打破，住房销售从5月份开始突然出现了很大程度上的回升，端午节期间再度迎来火爆场面。

　　在一些人看来，如2009年那样住房市场大繁荣或房价快速飙升局面又将出现。不过，笔者认为，国内住房市场转向或房价上涨只是一种假象，国内房价下降趋势并没有改变。

　　首先，从市场实际销售的情况来看，从5月份开始不少地方的住房销售是在增加。这很大程度上与住房市场的价格开始下降有关。无论是从国家统计局最近公布的数据来看，还是从中国房地产指数研究院公布的数据来看，5月份全国100个大中型城市的住房基本上是处于下行通道。

　　但是，近几个月来的房价下跌只是微跌。央行调查报告显示，近七成居民认为当前的高房价难以接受。这一方面说明了两年住房价格调整下行的速度太慢、幅度太小;另一方面也说明了住房价格下行能够把居民住房消费需求释放出来。在投机炒作逐渐挤出市场之后，当前国内住房市场销售问题仍然是一个价格问题。

　　其次，当前住房销售有所增加一定意义上与近期宏观政策有所转向有关，但目前货币政策及金融市场条件与2009年有很大差别，限制住房投机炒作住房信贷政策及货币条件没有改变。

　　当前“稳增长”政策被一些人误读为大逆转，但实际上与2008年下半年有很大不同。比如货币政策变化，2008年下半年存贷款利率下降了216个基点，货币政策改变为适度宽松，而今年存贷款利率只是下降25个基点。

　　可以说，就当前国内住房市场形势来看，尽管眼花缭乱及看上去新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管一些地方政府推出软性托市政策，但是只要是差别化的住房信贷政策不改变，那么国内住房市场要想再让住房投机炒作者兴风作浪根本就不可能。这是目前国内房地产宏观调控最为重要的一道防线。

　　如果住房投机炒作者不能够进入市场兴风作浪，加之70%以上无法接受当前过高房价的居民没有支付能力进入市场，除非住房的价格继续下跌，住房消费需求才能释放出来。这是判断国内住房市场最为重要的依据，也是当前国内房价仍然处于下行通道的政策基点。(京华时报，文 中国社科院金融研究所研究员 易宪容)

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