楼市是“真热”还是“虚火”?
2012-07-11 10:14 吉林市人事考试网 来源：华图网站运营中心
这次两年多的房地产调控政策出现了两大效果，一是投机性需求基本被挤出了市场。人们所买的房子80%-90%都是出于自用的，投机投资炒房的需求基本上被挤出市场。二是房价的上涨幅度得到了控制。……越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。
——住建部政策研究中心主任秦虹
——6月12日，国家发改委表示“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道纯属捏造
——6月14日，央行称重申7折利率是为强调房贷利率浮动区间下限不再进一步放宽，部分媒体有意曲解央行政策意图
——6月18日，住建部表示将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策
面对近期坊间大力鼓吹的“松绑论”，多个部委连番“喊话”明确表态——调控没有放松。然而某种“房价再度进入上涨周期”的情绪似乎仍在蔓延，就在刚刚过去的端午节，国内楼市再次迎来了一波火爆行情。在“红五月”之后，夏天的热浪随六月扑面而来，据业内人士估计，六月楼市销量创年内新高几成定局。
再一次地，楼市走向成为热议的焦点，调控政策“见顶”了?地方政府微调“托市”得到默许了?降息与房贷放松真的会打开群体入市的大门吗?当前的销售情况究竟是真的“热度”上升还是只是“虚火”释放?关于房地产市场的问题总是太多，我们只能试图接近真相。
楼市真的“回暖”了?
据链家地产市场研究部统计，包括北京、上海、广州、深圳在内的20个一二线城市5月新房住宅环比成交量较上月上涨超过百分之二十。中国指数研究院监测指出，6月11日至17日，重点监测的40个城市中，逾8成城市楼市成交周均同比有上升，7城市同比涨幅超过100%。
6月上半月，全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月环比5月份多出239块。
对于商品房成交量的上升及土地市场的“回暖”，不少业内分析人士认为，这是开发商“以价换量”的结果。政策面的不断微调，加快了刚需释放，而成交量的增加和存准率的下调等因素在一定程度上缓解了房地产商的资金压力，因此增加了其拿地的能力。
目前中国房地产商的库存压力已相对减小。上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存销比为13，存销比连续3个月回落，在5月成交量大幅反弹情况下，存销比回落速度加快。
成交量的上升、库存压力的下降让部分开发商有提高房价的冲动。记者了解到，近日一些城市出现楼盘涨价现象。根据链家地产市场研究部统计，北京等城市二手房议价空间已由年初3%以上缩小到2%。(半月谈网/记者 袁军宝 席敏 贾云鹏)
降价卖房难言“回暖”
对于近两个月的房地产市场“升温”，北京、广州、深圳、呼和浩特等地的部分开发商、房地产专家分析说，近期楼市成交量回升的性质是以价换量，这恰是开发商向调控妥协的体现。当前经济下行压力大，加上与2009年前后相比中央调控楼市的决心坚定，楼市理性回归可期，眼下购房不可心急。
优惠促销换来成交量
认购减房款、打折……端午节期间，呼和浩特市优惠促销的楼盘很多，优惠力度也明显加大。比如在中高档楼盘中，“中海·凯旋门”楼盘在促销活动期间登记排号可以减房款6.8万元，“博地花园”楼盘在销售期间给予5%折扣，“诚品建筑”楼盘在促销期间最高优惠额为单套房35万元。
记者在广州采访时了解到，楼盘降价销售或优惠促销的现象很普遍，例如在一处名为“光大花园”的楼盘，一位姓王的销售负责人说，今年初开盘时，每平方米均价2.2万元左右，连看的人都很少，几个月都卖不掉几套房子。进入6月，价格调低为每平方米2万元，看房的人开始多了起来。
在北京，类似的楼盘也为数不少。位于北京南四环外的“鸿坤理想城”近期推出约200套房源，据销售人员介绍，该楼盘申报的拟售均价是每平方米2.2万元左右，在售均价在每平方米1.8万元左右。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，市场压力之下，会有越来越多的开发商被迫加大促销力度，以缓解资金压力。目前看，开发商以价换量确实取得了一定成效，比如据呼和浩特房产网公布的数据，今年3月、4月和5月，呼和浩特市的商品房网签量分别为1054套、1197套、1203套，呈小幅上升态势。
广州、北京等地的成交量也明显回升。广州中原房地产中介服务公司研究一部副经理瞿中奇等人介绍说，现在广州市的楼盘不分区域和档次都在优惠或降价促销，开盘价低于预期的项目也很普遍，带动成交量回升也很明显。依照中国指数研究院的统计数据，5月份广州楼市的成交量环比增长52%左右，北京的成交量环比增幅也在30%以上。
“降价卖房能叫回暖?”
谈起楼市是否回暖，内蒙古的一位开发商叹气说，他没感觉到市场回暖。记者了解到，去年夏天，这位开发商在内蒙古包头市、鄂尔多斯市两地启动了3个开发项目，规划建设面积为11万平方米，但是工程在建设到地上一层时就暂停了，至今没有复工。
之前他们公司开盘的一个项目，到现在销售快一年了，目前也只销售出约50%，而且大部分是去年底前卖掉的，“最近略有起色，也是因为公司为了回笼资金在搞促销”。
“降价卖房能叫回暖?”内蒙古建宇房地产公司经理郭建伟听到回暖两字，语气有些激动。他说，现在房子卖不动，不排除有些人趁市场和政策有些变化，趁机炒作舆论制造恐慌情绪，逼迫一些心里不坚定的人出手购房。
郭建伟说，现在银根是开始放松点了，但是从银行贷款依然困难，加上房子销售周期大幅延长，开发商的资金压力非常大，降价促销不过是为了缓解资金压力的无奈之举罢了。
中国房地产学会副会长陈国强等人分析说，近期楼市成交量回升，就市场内在因素而言，5月份开盘的楼盘明显增多，新盘大多低价开盘或平价开盘，不少还优惠促销，吸引了一部分需求，推动了成交量的上升。
记者了解到，在利率下调等因素影响下，近期民众心理和市场预期也在发生变化。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，近期下调利率的幅度有限，加上国家的调控政策稳定，能进入楼市的资金少，因此近期房价并不具备上涨的基础。
（编辑：吉林市华图）
