楼市是“真热”还是“虚火”?(2)

　　此外从供求关系判断，开发商的销售压力仍将长期存在。根据万科公司公布的数据，5月末，北京、上海、深圳、广州等14个城市的楼市存量在1.14亿平方米左右，仍处于历史高位。万科公司的相关负责人表示，即使按照5月的销售量计算，消化现有库存的时间也将长达11个月左右。

　　看清后市，房价仍在调控之下

　　有业内人士对记者表示，去年底(进行促销的)新盘多是中小户型，开发商多为“降价走量”，而现在所推的优质户型较多，所以在价格上可能略有上涨。而另一方面，在降息的背景下，部分开发商试图营造涨价势头，利用“买涨不买跌”的心理促使购房者出手。

　　中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为，近期利好消息的出现将大幅提高刚需人群的入市信心，这也将有效促进楼市成交量平稳上涨。但对楼市影响最大的限购政策目前依旧严格执行，从几个地方政府微调政策而后被禁的情况来看，中国对调控的红线坚决不容越过，未来房地产市场上不会出现“量价齐升”的局面。

　　“在限购限贷的政策大局之下，降息是杯水车薪，对于房地产的影响效果有限，也无法拉动房价大幅回升。”李国政说，“中国楼市降价的大趋势短期内很难逆转，市场形势只是趋于平稳。购房者完全不必就此过分担心。”

　　华南理工大学房地产研究所所长王幼松等人分析说，当前楼市调控处在关键时期，近期针对楼市调控将放松的论调，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等部委已经相继辟谣，说明中央政府在楼市调控上的决心坚定，加上调控政策逐渐完善和优化，这将带给市场稳定、明确的预期。

　　“当前由于调控政策并没有明显放松，加上经济形势不乐观，民众非理性购买心理减弱，开发商的市场销售和资金压力普遍较大。”内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军认为，在当前大的经济形势、政策背景之下，银行对向开发商发放贷款依然谨慎，短期内开发商获得大量资金的可能不大。

　　此外，前些年房地产在市场结构上严重扭曲，投资、投机性需求超过了自主性需求，近年来通过调控，目前自主性需求已经占主导地位。但是，经过过去连年上涨，当前房价总体仍处于历史高位水平，在市场不明朗甚至有下行压力的情况下，无论是刚性需求还是投资、投机性需求，都很难为了省一点贷款利息钱，或者为了后期非常有限甚至可能不存在的涨价空间而出手购房，因为“现在购房风险大于机会”。

　　“从购房者关心的一些问题可以看出，他们更关注某家楼盘的打折措施，或是房贷利率的优惠幅度。像降息这样具有普遍意义的政策并不会在短时间内对购房者带来太多的影响。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，近三个月来，市场上积蓄的刚性需求大部分得以释放，有实力和有意愿的刚需大多已经购房。

　　张东认为，当前影响商品房销量的最大因素仍是价格，开发商只有拿出实际的优惠，才能释放出更多的购买力。从长远角度来看，若没有较强的投资性需求做支撑，整个房地产行业很难再现过去几年高增长的态势。

　　亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫也认为，接下来的几个月是传统淡季，楼市的表现不会比上半年好，甚至可能还会有所下滑。对于大多楼盘来说，目前主要压力仍是去库存，“以价换量”才是明智之举。“在迎来传统的‘金九银十’之前，房地产市场很难有大的变化”，谢逸枫表示。

　　专家们普遍认为，当前市场僵持的气氛依然浓厚，为了缓解资金压力，越来越多的开发商会加入到降价或优惠促销的行列，照现有的调控力度执行下去，预计再有半年左右，这种买卖双方僵持的状态就可能被逐步打破，到时候市场回归理性，开发商的开发结构、销售行为、定价方式和水平也会随之调整。

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　　房价上涨是假象

　　最近国内住房市场，又出现难以想象的骚动期。近两年的“量降价滞”的僵局似乎被打破，住房销售从5月份开始突然出现了很大程度上的回升，端午节期间再度迎来火爆场面。

　　在一些人看来，如2009年那样住房市场大繁荣或房价快速飙升局面又将出现。不过，笔者认为，国内住房市场转向或房价上涨只是一种假象，国内房价下降趋势并没有改变。

　　首先，从市场实际销售的情况来看，从5月份开始不少地方的住房销售是在增加。这很大程度上与住房市场的价格开始下降有关。无论是从国家统计局最近公布的数据来看，还是从中国房地产指数研究院公布的数据来看，5月份全国100个大中型城市的住房基本上是处于下行通道。

　　但是，近几个月来的房价下跌只是微跌。央行调查报告显示，近七成居民认为当前的高房价难以接受。这一方面说明了两年住房价格调整下行的速度太慢、幅度太小;另一方面也说明了住房价格下行能够把居民住房消费需求释放出来。在投机炒作逐渐挤出市场之后，当前国内住房市场销售问题仍然是一个价格问题。

　　其次，当前住房销售有所增加一定意义上与近期宏观政策有所转向有关，但目前货币政策及金融市场条件与2009年有很大差别，限制住房投机炒作住房信贷政策及货币条件没有改变。

　　当前“稳增长”政策被一些人误读为大逆转，但实际上与2008年下半年有很大不同。比如货币政策变化，2008年下半年存贷款利率下降了216个基点，货币政策改变为适度宽松，而今年存贷款利率只是下降25个基点。

　　可以说，就当前国内住房市场形势来看，尽管眼花缭乱及看上去新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管一些地方政府推出软性托市政策，但是只要是差别化的住房信贷政策不改变，那么国内住房市场要想再让住房投机炒作者兴风作浪根本就不可能。这是目前国内房地产宏观调控最为重要的一道防线。

　　如果住房投机炒作者不能够进入市场兴风作浪，加之70%以上无法接受当前过高房价的居民没有支付能力进入市场，除非住房的价格继续下跌，住房消费需求才能释放出来。这是判断国内住房市场最为重要的依据，也是当前国内房价仍然处于下行通道的政策基点。

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（编辑：吉林市华图）